Bei Ent- oder Bestehen eines gewerblichen Grundstückshandels stellt die Frage, ob auch weitere oder gar alle anderen privat gehaltenen Objekte zugehörig sind, regelmäßig einen „neuralgischen Punkt“ dar.

(Hinweis: Die nachfolgenden Ausführungen gelten nicht für Immobilien, die im Vermögen einer Personengesellschaft gehalten werden, die einen gewerblichen Grundstückshandel betreibt. Bei dieser sind stets auch alle weiteren Grundstücke dem Betriebsvermögen zuzuordnen. Insoweit gelten die nachfolgenden Ausführungen jedoch analog für die Frage, ob eine Immobilie Anlage- oder Umlaufvermögen darstellt.)

Die Verwaltung hält zum Umfang eines gewerblichen Grundstückshandels fest, dass dieser grds. durch den veräußerten Grundbesitz bestimmt wird. Daraus folgt, dass nicht veräußerte Grundstücke nicht automatisch mit in den gewerblichen Grundstückshandel einbezogen werden. Es kann nur zu einer Zuordnung auch dieser Grundstücke in den gewerblichen Bereich kommen, wenn diese auch veräußert werden.

Falls weitere Grundstücke verkauft werden, und bereits ein gewerblicher Grundstückshandel besteht, geht die Verwaltung davon aus, dass die Vermutung des § 344 Abs. 1 HGB zu beachten sei. Nach dieser Regel werden Rechtsgeschäfte im Zweifel dem Handelsgewerbe eine Kaufmannes zugeordnet. Dies rechtfertigt sich für die Finanzverwaltung insb. aus der Nähe der Tätigkeit zum gewerblichen Betrieb und der Schwierigkeit, einzelne Wirtschaftsgüter oder Geschäfte als Privatangelegenheit auszusondern. (Dies ist abzulehen; vgl. dazu die Ausführungen am Ende des Beitrags.)

Im Übrigen, so die Finanzverwaltung, habe die Prüfung des Umfangs der gewerblichen Tätigkeit nach den gleichen Kriterien wie denjenigen für die Abgrenzung zwischen gewerblichem Grundstückshandel und privater Vermögensverwaltung zu erfolgen.

Letzteres entspricht auch der Rechtsprechung des BFH, der regelmäßig eine pauschale Zuordnung anderer Grundstücke zum gewerblichen Grundstückshandel – selbst bei deren späterer Veräußerung – ablehnt. Vielmehr stellt die Gerichtsbarkeit darauf ab, ob für die „anderen Objekte“ Indizien dafür ersichtlich sind, dass diese ehedem auch mit zumindest bedingter Veräußerungsabsicht erworben wurden, vgl. bspw. die BFH-Urteile in BStBl. II 2003, 297; BFH/NV 1999, 302 und BFH/NV 1991, 524.

Jedenfalls – so auch wiederum die Finanzverwaltung – sind daher Objektveräußerungen auszusondern, bei denen bebaute Grundstücke bis zum Verkauf während eines langen Zeitraums durch Vermietung (mindestens zehn Jahre) oder zu eigenen Wohnzwecken (i. d. R. mindestens fünf Jahre) genutzt worden sind.

____________________

Ergänzende Anmerkung:

Nach § 344 Abs. 1 HGB wird vermutet, dass die von einem Kaufmann vorgenommenen Rechtsgeschäfte im Zweifel zum Betrieb seines Handelsgewerbes rechnen. Der unmittelbare Anwendungsbereich der Norm ist sehr schmal, da die Norm eine Vermutung nicht für die Kaufmannseigenschaft selbst, sondern nur für die Zugehörigkeit eines (Rechts-)Geschäfts zum kaufmännischen Geschäftsbetrieb begründet und somit weder auf nicht in das Handelsregister eingetragene Kleingewerbetreibende (zu denen gewerbliche Grundstückshändler oftmals gehören, da ihre Tätigkeit oftmals gerade keinen in kaufmännischer Weise eingerichteten und Geschäftsbetrieb erfordert, vgl. § 1 Abs. 2 HGB), noch auf die stets gewerblichen Personenhandelsgesellschaften (§ 6 Abs. 1 HGB) und Kapitalgesellschaften (§ 13 Abs. 3 GmbHG, § 3 Abs. 1 AktG) anwendbar ist, vgl. K. Schmidt, in: Münchener Kommentar HGB, 4. Aufl. 2018, § 344 Rn. 2.

In der Breite, in der die Finanzverwaltung die Norm anwenden will, handelt es sich somit allenfalls um eine analoge Anwendung oder die Heranziehung eines Rechtsgedankens. Es fehlt aber an der insoweit erforderlichen Vergleichbarkeit der geregelten und der nicht geregelten Interessenlage. § 344 Abs. 1 HGB dient der Rechtssicherheit im Interesse des Rechtsverkehrs, vgl Pamp, in: Oetker, HGB, 6. Aufl. 2019, § 344 Rn. 1.

Er passt somit nicht auf das Besteuerungsverfahren, in dessen Rahmen der Kaufmann lediglich dem Finanzamt gegenübertritt, welches den Sachverhalt – wenn auch eingeschränkt durch die Mitwirkungspflicht des Steuerpflichtigen – von Amts wegen zu ermitteln hat. Die Vermutungswirkung des § 344 Abs. 1 HGB könnte der Steuerpflichtige denn auch nur erschüttern, wenn er eine negative Tatsache, nämlich das Nichtvorliegen der Veräußerungsabsicht im Erwerbszeitpunkt, beweist, was regelmäßig nur schwer möglich sein dürfte (insb., da etwa selbst ein langfristig geschlossener Mietvertrag regelmäßig als „veräußerungsbegünstigend“ ausgelegt wird).

Foto: Shutterstock.com

————————————————————-

UPDATE:

Der Bundesrat hat am 29. November 2019 einstimmig den Vermittlungsausschuss zu den steuerrechtlichen Maßnahmen des Klimapakets der Bundesregierung angerufen (vgl. auch BR-Drucks 608/1/19). Das gemeinsame Gremium von Bundestag und Bundesrat soll das Gesetz grundlegend überarbeiten.

————————————————————-

Der Bundestag hat am 15. November 2019 das Gesetz zur Umsetzung des Klimaschutzprogramms 2030 im Steuerrecht beschlossen. Das Vorhaben muss nun noch den Bundesrat passieren.

Energetische Sanierungsmaßnahmen an selbstgenutztem Wohneigentum

Energetische Sanierungsmaßnahmen an selbstgenutztem Wohneigentum sollen ab dem 1. Januar 2020 durch einen prozentualen Abzug der Aufwendungen von der Steuerschuld gefördert werden. Hierzu wird ein neuer § 35c EStG eingefügt. Förderfähig sind für einen befristeten Zeitraum von 10 Jahren Einzelmaßnahmen, die auch von der KfW als förderfähig eingestuft werden, wie etwa

• die Wärmedämmung von Wänden, Dachflächen oder Geschossdecken,
• die Erneuerung der Fenster oder Außentüren,
• die Erneuerung bzw. der Einbau einer Lüftungsanlage,
• die Erneuerung einer Heizungsanlage,
• der Einbau von digitalen Systemen zur energetischen Betriebs- und Verbrauchsoptimierung und
• die Optimierung bestehender Heizungsanlagen, sofern diese älter als 2 Jahre sind.

Steuerermäßigung von bis zu EUR 40.000 in 3 Jahren

Je Objekt  beträgt die Steuerermäßigung 20 % der Aufwendungen, maximal insgesamt EUR 40.000. Voraussetzung ist, dass das begünstigte Objekt bei der Durchführung der energetischen Maßnahme älter als 10 Jahre ist. Der Abzug von der Steuerschuld erfolgt im Jahr des Abschlusses der Maßnahme und im folgenden Kalenderjahr in Höhe von höchstens 7 % der Aufwendungen – höchstens jeweils EUR 14.000 – und im zweiten folgenden Kalenderjahr in Höhe von 6 % der Aufwendungen – höchstens EUR 12.000. Die konkreten Mindestanforderungen werden in einer gesonderten Rechtsverordnung festgelegt, um zu gewährleisten, dass die steuerlichen Anforderungen der noch zu konzipierenden Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) entsprechen. Das Bundesministerium für Finanzen (BMF) hat am 6. November 2019 einen Diskussionsentwurf dieser Rechtsverordnung veröffentlicht. Hierin werden die Mindestanforderungen an die jeweiligen Einzelmaßnahmen (z.B. Dämmung von Wänden, Dächern und Geschossdecken) sowie der Begriff des Fachunternehmens näher definiert.

Die Vorschrift des § 35c EStG ist erstmals auf Baumaßnahmen anzuwenden, mit deren Durchführung nach dem 31. Dezember 2019 begonnen wurde und die vor dem 1. Januar 2030 abgeschlossen sind. Als Beginn gilt bei Baumaßnahmen, für die eine Baugenehmigung bzw. eine Kenntnisnahme der Behörde  erforderlich ist, der Zeitpunkt, in dem der Bauantrag gestellt bzw. die Behörde in Kenntnis gesetzt wird. Für sonstige genehmigungs-, anzeige- und verfahrensfreie Vorhaben ist der Zeitpunkt des Beginns der Bauausführung maßgeblich.

Empfehlung

Durch den Gesetzesentwurf zur steuerlichen Förderung von energetischen Sanierungsmaßnahmen wird Steuersparpotential von bis zu EUR 40.000 je Objekt in Aussicht gestellt. Wir empfehlen daher, insbesondere bereits geplante Sanierungsprojekte daraufhin zu überprüfen, ob es sich dabei um begünstigte Vorhaben handeln könnte. Ist dies der Fall, sollte mit dem Beginn dieser Maßnahmen nach Möglichkeit bis zum 1. Januar 2020 gewartet werden, um die steuerliche Förderung zu erlangen.

Foto: Shutterstock.com